Kira sözleşmesi ile kiraya veren bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla beraber ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılmış olan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Kira sözleşmesi, belirli süreli ve belirli olmayan bir süre için yapılabilmektedir. Kira sözleşmesi taraflarca sona erdirilebileceği gibi, kendiliğinden sona erebilmektedir.
Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarına İlişkin Hükümler Çerçevesinde Kira Sözleşmesinin Sona Erdirilmesi
1.Bildirim Yoluyla Sona Erdirilmesi
Adi kira sözleşmelerinde, belirlenen sürenin sona ermesiyle kira sözleşmesi kendiliğinden sona ermektedir. Ayrıca ihtara gerek yoktur. (TBK m. 327/1) Kiracının süre sonunda kiralananı boşaltmaması durumunda kiraya veren tahliye davası açabilmektedir. Süre bitmesine rağmen kiracı kullanıma devam etmişse, kira sözleşmesi belirsiz bir süre için yenilenmiş sayılmaktadır. Ancak konut ve çatılı işyeri sözleşmelerinde, sözleşme belirli bir süre için yapılmışsa kiracı sürenin bitiminden en az 15 gün önce yazılı olarak kiraya verene bildirimde bulunması gerekmektedir. 15 gün önceden yazılı bildirimde bulunulmaması durumunda kira sözleşmesi aynı koşullarda 1 yıl uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak kira sözleşmesinin bitiminden 10 yıllık uzama süresi sonunda, uzayan her yılın bitiminde en az 3 ay önce bildirimde bulunmak şartıyla kiraya veren sözleşmeyi herhangi bir sebep göstermeksizin sona erdirebilir. Burada önemli nokta eğer kira sözleşmesi 5 yıl için yapılmışsa 10 yıllık uzama süresi bu 5 yıllık sözleşme süresinin bitişinden itibaren sayılmaktadır.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. Fesih bildiriminin yazılı olarak yapılması gerekmektedir. Adi yazılı şekil yeterli olup, noter bildirimi veya iadeli taahhütlü mektup, telgraf yoluyla bildirimin yapılması ispat açısından kolaylık sağlayacaktır. Ayrıca aile konutu olarak kiralanmış taşınmazlarda, eşin rızası olmadıkça kiracı sözleşmeyi feshedemez.
2.Tahliye Davası Yoluyla Sona Erdirilmesi
Kira sözleşmesinin dava yoluyla sona ermesi TBK m. 350-356 arası hükümlerinde düzenlenmektedir. Tahliye davası kiraya verenden veya kiracıdan kaynaklanan sebeplerle kira sözleşmesinin sona erdirilmesi ve kiracının mülk sahibinin mülkünü terk etmesini sağlamak amacıyla açılan davadır. Kiracının tahliye sebepleri önceki cümlede de bahsettiğimiz gibi kiraya verenden veya kiracıdan kaynaklanan tahliye sebepleri olarak ikiye ayrılmaktadır.
Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kiracının tahliyesi isteyebilmektedir. İhtiyaç samimi, gerçek ve zorunlu olmalıdır. Malik olma şartı bulunmamaktadır. Örneğin, kiralananı alt kiraya veren kiracı da gereksinim sebebiyle kira sözleşmesini sona erdirebilmektedir. Belirli süreli sözleşmelerde sürenin sona ermesiyle, belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemine ve bildirim süresine uyularak 1 ay içerisinde dava açılabilmektedir.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2013/2188 E. 2013/4985 K. Karar Tarihi: 21/03/2013
‘’ …da ikametlerinin geçici olabileceği, ayrıca sosyal ve ekonomik durumlarının da nazara alınarak ihtiyacın gerçek ve samimi olmadığından bahisle davanın reddine karar verilmiş ise de, konut ihtiyacına dayalı davalarda ihtiyaçlının kirada oturması ihtiyacın varlığı açısından yeterli olup, ayrıca tahliye tehdidi altında bulunması gerekmemektedir. Davacının, özellikle doktor olan oğlunun …merkezde kirada oturduğu konusunda uyuşmazlık bulunmadığına göre ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kabulü ile davalının tahliyesine karar vermek gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.
Hüküm bu nedenle bozulmalıdır…’’
Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, kiracının tahliyesi yerleşik Yargıtay uygulamasına göre onaylı inşaat projesi olması durumunda mümkündür.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/5921 E. 2015/6406 K. Karar Tarihi: 18/11/2014
‘’…Davacı yeniden inşa nedenine dayanarak 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 350/2 maddesi uyarınca dava açmıştır. Yeniden inşaat nedeniyle tahliyeye karar verilebilmesi için dava konusu yere ait onaylı projenin sunulması ve bu projenin dava konusu yere ait olup olmadığının keşfen belirlenmesi gerekir. Bu tür davalarda samimiyet araştırılmasına girilemez. Mahkemece yapılacak iş onaylı projenin ibrazının istenmesi, ibraz edildikten sonra mahallinde uzman bilirkişi marifetiyle keşif yapılması, projenin yerine uygulanması bilirkişilerden denetime elverişli rapor alınması ve sonucuna göre karar verilmesi gerekirken değerlendirmede hataya düşülerek eksik inceleme sonucu yazılı şekilde tahliyeye karar verilmesi usul ve yasaya aykırıdır…’’
Yeniden inşa sebebiyle tahliyeden sonra kiraya veren taşınmazı herhangi bir tadilat yapmadan eski haliyle haklı neden olmaksızın 3 yıl geçmeden üçüncü kişiye kiralayamaz. Eski kiracı yeniden inşası, imarı gerçekleştirilmiş olan taşınmazı, yeni kira bedeliyle kiralamada önceliği bulunmaktadır. Kiracı bu hakkını kiraya verenin yazılı bildirimini izleyen 1 ay içerisinde kullanması gerekmektedir. Kiraya verenin bu hükümlere aykırı davranması durumunda tazminat ödeme yükümlülüğü doğmaktadır. Kiraya verenin ödeyeceği bu tazminat bir yıllık kira bedelinden az olamaz. Bunun için kiracının dava yoluyla tahliye edilmiş olması gerekir. Kendi isteğiyle ya da dava dışı taleple kiralananı terk eden kiracı bu tazminat talebinde bulunamaz.
Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir. Ancak açılacak olan davada tahliye kararı verilebilmesi için yeni malikin gereksinimi olduğunu kanıtlaması gerekmektedir. (Hukuk Genel Kurulu 18.02.2015 tarihli ve 2014/6-2410 E., 2015/818 K. sayılı kararlarında da benimsenmiştir.) Aynı zamanda kiraya verenin, zorunlu, gerçek ve samimi konut ihtiyacı olduğunu kanıtlaması gerekmektedir. İhtiyacın kısa süreli olmaması gerekmektedir. Yani dava açıldığı sırada var olan ihtiyaç yargılama sırasında da devam etmelidir. Devamlılık arz eden bir ihtiyaç bulunmalıdır.
Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir. Yazılı tahliye taahhüdü ancak konut ve çatılı işeri kiraları bakımından düzenlenebilmektedir. Genel hükümlere tabi kira sözleşmelerinde uygulanamaz.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/8818 E. 2019/5342 K. Karar Tarihi: 12/06/2019
“…TBK’nın 352/1. maddesi gereğince ancak konut ve çatılı iş yerleri kiralarında yazılı tahliye taahhüdüne dayalı olarak tahliye davası açılabilir. Genel hükümlere tabi olan taşınmazlar için ise tahliye nedeni olarak tahliye taahhüdü iddiasına dayanılamaz. … Dosya kapsamından kiralananın adi kiraya veya çatılı işyeri kirasına tabi olup olmadığı tespit edilememektedir. Uygulanacak yasa hükmünün tespit edilebilmesi için taşınmazın üstün vasfının belirlenmesi gerekir. Mahkemece, mahallinde keşif yapılmak suretiyle taşınmazın hâkim unsuru da gözetilerek mevcut vasfı tespit edilerek 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerine ya da genel hükümlerine tabi olup olmadığı belirlendikten sonra sonucuna göre karar verilmesi gerekir…”
Tahliye taahhütnamesinin geçerli olması için kira sözleşmesinin yapıldığı zaman değil, taşınmazın teslim edildiği zaman düzenlenmesi gerekmektedir. Taşınmaz teslim edilmeden düzenlenen taahhütname geçerli değildir. Ayrıca taahhütnamede tarih belirtmek zorunludur. Tarih belirtilmemiş olan taahhütname geçerli değildir. Kiracının taahhüt ettiği tarihte taşınmazı boşaltması gerekmektedir. Taşınmazı taahhüt ettiği tarihte boşaltmaması durumunda kiraya veren tahliye taahhüdünde gösterilen tarihten başlayarak bir ay içerisinde icraya vermesi ya da tahliye davası açması gerekmektedir.
Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir. Kiracının kirayı zamanında ödeme yükümlülüğü vardır. Kiracının kirayı ödememesi durumunda kiraya verenin ihtar çekmesi gerekmektedir. İhtar haklı, yazılı ve hangi vadeye ait kiranın istendiği belli olacak şekilde çekilmelidir. Süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde iki haklı ihtar oluşmaz.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/16973 E. 2018/5110 K. Karar Tarihi: 14/05/2018
‘’…İki haklı ihtar nedeniyle açılan davada tahliyeye karar verilebilmesi için kiracıya bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulması gerekir. İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez. Süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde iki haklı ihtar oluşmaz…’’
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir. Kiracının aynı ilçe veya belde sınırları içerisinde kiracının kullanımına elverişli evi olması ve kiraya verenin bunu sözleşme kurulurken bilmemesi gerekmektedir. Tahliye davası için kanun 1 aylık süre vermiştir. Bu hüküm yalnızca kiralananın bir konut olması durumunda uygulama alanı bulmaktadır.
İcra ve İflas Kanunu kapsamında kiraya veren, kira bedelini ödeme borcunu yerine getirmeyen kiracıya karşı icra takibi başlatabilmektedir. Gönderilen ödeme emri ile birlikte birikmiş kira borcunu 30 gün içerisinde ödemeyen kiracı bulunduğu taşınmazdan tahliye edilecektir. Kiracının ödeme emrine yedi gün itiraz etme süresi bulunmaktadır. İtiraz etmesi halinde icra takibi durur. Kiraya verenin duran tahliyeyi devam ettirebilmesi için icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliyeye karar verilmesini talep etmesi gerekmektedir.
TBK m. 316’da ‘’ Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.’’ şeklinde düzenlenmiştir. Kiracının kiralananı kullanırken gerekli özen ve dikkati göstermesi gerekmektedir. Kiralanana zarar verecek davranışlardan kaçınmalıdır. Aynı zamanda komşulara da gerekli özen ve saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüklerine aykırı davranması durumunda konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesini aksi halde sözleşmenin feshedileceğini yazılı olarak bildirmesi gerekmektedir.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/10963 E. 2016/3835 K. Karar Tarihi: 11/05/2016
‘’…Davacı vekilinin dava dilekçesinde ileri sürdüğü davalının kiralananda ruhsatsız yapı yaptığı dosyada mevcut 28.10.2014 tarihli…Belediyesi Yapı Tadil Zaptı ve 04.12.2014 tarihli Encümen Kararından kiracının binanın üst katında 28,5 m2 kapalı alan ve 59,5 m2 üstü çelik profille iskeleti çatı olan teras kat yaptığı, binanın proje ve eklerine aykırılık nedeniyle kiralananın yapı tatil zaptı düzenlenmek suretiyle mühürlendiği, bu nedenle idari para cezası verildiği anlaşılmaktadır. Kiracının bu eylemi ve bu eyleminde ısrar etmesi kiralananı özenle kullanma borcuna aykırı davranıldığının kiralayanın hukukuna zarar verildiğinin kabulü gerekir. Bu durumda, BK.316/3 “kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir” hükmü dikkate alınarak tahliyeye karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddi doğru değildir…’’
Tahliye Davasında Yetkili ve Görevli Mahkeme Neresidir?
HMK m.4’e göre ‘’ Kiralanan taşınmazların, 9/6/1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bu davalara karşı açılan davaları’’ sulh hukuk mahkemesinde görülmektedir. Ancak ilamsız icra yoluyla açılacak tahliye davasında görevli mahkeme icra mahkemeleridir.
Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkili mahkemedir. Ancak taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkili değildir. Sözleşmenin ifa yeri ya da davalının yerleşim yerinde de dava açılabilmektedir. Tarafların tacir olması durumunda yetki sözleşmesi ile yetkili mahkeme belirlenebilecektir.
Son olarak 01.09.2023’ten itibaren kira ile ilgili davalarda zorunlu arabuluculuk şartı aranacak olup bu düzenlemenin kapsamı henüz tam anlamıyla net değildir. İcra işleri için arabuluculuğa gerek olmayacaktır.
Yorum yaz